Suvlasništvo stvara glavobolje, ali biti vlasnik nekretnine je mnogo bolja stvar: Evo šta kaže zakon

Suvlasništvo nad nekretninama u praksi vrlo često zadaje glavobolje i dovodi do ozbiljnih sporova, a naročito se nameće pitanje ko "kosi, a ko vodu nosi" kada jedan od suvlasnika ima većinski udeo. Iako posedovanje najvećeg dela imovine donosi određene benefite, zakon povlači jasnu crtu između onoga o čemu možete da odlučujete sami i situacija u kojima vam je neophodan pristanak svih ostalih suvlasnika.

Prema Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa, većinskim suvlasnikom se smatra svako lice koje poseduje više od 50 odsto udela u nekretnini, a ključna zakonska razlika leži u tome da li je reč o redovnom upravljanju ili raspolaganju samom imovinom.

Šta sve možete da uradite potpuno sami?

Ako imate većinski udeo, imate apsolutno pravo da samostalno donosite odluke koje se tiču tekućeg održavanja objekta. To znači da možete bez pitanja ostalih da organizujete popravku krova, zamenu dotrajalih instalacija ili uređivanje zajedničkih prostorija.

Kada je reč o vašem ličnom udelu, tu imate potpunu slobodu - možete da ga prodate, poklonite, opteretite hipotekom ili ga na neki drugi način prenesete na drugo lice. Ipak, budite obazrivi jer u pojedinim situacijama ostali suvlasnici imaju zakonsko pravo preče kupovine.

Ukoliko nikako ne možete da pronađete zajednički jezik sa ostalim vlasnicima, imate puno pravo da pokrenete postupak deobe nekretnine. Sud tada može naložiti njenu fizičku podelu, a ako to na terenu nije izvodljivo, naložiće se prodaja cele nekretnine i podela dobijenog novca srazmerno suvlasničkim udelima.

Gde su vam vezane ruke (šta ne može bez 100% saglasnosti ostalih)

Zabluda je da većinski vlasnik može da radi baš sve. Bez obzira da li u rukama imate 51 odsto ili čak 91 odsto udela, vi ne možete samostalno da prodate celu nekretninu.

Pored prodaje, saglasnost apsolutno svih suvlasnika neophodna je za sve krupne zahvate i odluke koje bitno menjaju nekretninu.

Za šta treba saglasnost svih vlasnika:

Dogradnja sprata,

Prenamena prostora (na primer, pretvaranje stambenog u poslovni prostor),

Rušenje nosećih zidova.

Takođe, zakon strogo propisuje da većinski vlasnik ne sme i ne može da uskrati ostalim suvlasnicima pravo da koriste svoju zajedničku nekretninu.

Izdavanje: Ko uzima kiriju?

Pitanje zarade od izdavanja često je "jabuka razdora". Ukoliko je nekretnina i fizički podeljena, vi imate pravo da nesmetano izdate onaj deo koji isključivo vi koristite.

Međutim, ukoliko želite da izdate celu nekretninu, po pravilu vam je neophodna saglasnost svih ostalih suvlasnika. U tom slučaju, profit se ne zadržava samo za sebe – prihod od zakupa mora se deliti srazmerno vlasničkim udelima svakog pojedinca.

Sud ili medijacija: Šta kad dogovora jednostavno nema? Kada pregovori propadnu i suvlasnici ne mogu da se dogovore, jedini izlaz je obraćanje sudu, koji će na kraju svojim rešenjem urediti tačan način korišćenja nekretnine ili naložiti njenu deobu.

Bonus video:

(Espreso/Kurir Biznis)