"ČIME SE BAVIŠ KAD MOŽEŠ DA PLATIŠ OVO"? Pozvali smo stanodavca sa Brda, cena je HAOS, a ekonomista nam rekao ZAŠTO

Uporedo sa rastom kupoprodajne cene kvadrata stanova u većim gradovima Srbije, sve više novca treba izdvojiti i za zakup nekretnina. Samo od septembra, kada je skok bio očekivan pred školsku i studentsku sezonu, kirija u većim gradovima opet je poskupela za tri do 15 odsto. Najviše u prestonici, gde je zakup za tri godine gotovo udvostručen.

Mesečna kirija za najmanji stan u Novom Sadu je oko 200 evra, Nišu 180, Kragujevcu oko 140 evra. Kirija za garsonjeru u Beogradu je gotovo 350 evra, što je, prema proceni portala koji se bave zakupom nekretnina, gotovo dvostruki skok u odnosu na godine pre korone, a situacija u Ukrajini i Rusiji dodatno je uticala na cenu.

Ekonomista Mihailo Gajić za portal Espreso rekao je kako on vidi ovu situaciju sa poskupljenjem stanova.

Sve dok tražnja za stanovima raste više od ponude stambenog prostora, dotle će rasti cene zakupa i kvadrata u prodaji. Pored standardnog demografskog pritiska usled doseljavanja u Beograd i Novi Sad, na ovo utiču i jeftini stambeni krediti, povratak iseljenika iz inostranstva (uglavnom ljudi zrelijih godina koji su otišli u penziju, ili ljudi koji sada kupuje stanove da imaju gde da dođu kada se budu penzionisali), kao i nerazvijenost domaćeg tržišta kapitala i nesigurnost poslovnog okruženja.

Ljudi plasiraju svoju štednju u nekretnine jer su berza i investiticoni fondovi nerazvijeni, a i kamate su već godinama jako niske pa je prinos od kupovine i izdavanja stanova značajno viši nego druge dostupne opcije, taj novac se ne ulaže u druge poslovne poduhvate jer to zahteva i vremena, a percipirano je kao veoma rizično zbog korupcije i niskog nivoa vladavine prava, dok kupovina nekretnina sa sobom ne nosi gotovo nikakav rizik.

Osvrnuo se i na dolazak Rusa i Ukrajinaca i koliko to utiče na cenu i potražnju stanova.

Skorije je doseljavanje Rusa i Ukrajinaca dodatno pojačalo tražnju za stambenim prostorom. Nekretnine su kapitalno intenzivna dobra tako da je njihov rast usled veoma niskih kamatnih stopa i očekivan, i primećen je u većini evropskih gradova (izuzetak od ovog trenda je Italija koja se praktično jedina suočava sa ekonomskom krizom od 1990-ih godina).

Zakupnine su kod nas prepuštene tržišnim mehanizmima, ali se ugovorom između zakupodavca i zakupoprimca može regulisati rast zakupnine ukoliko je zakup na duži vremenski period. Ovo koriste najčešće firme jer su njihove zakupnine po pravilu dugoročne. Fizička lica mnogo ređe, jer veliki broj ljudi izbegava potpisivanje ugovora jer izbegavaju plaćanje poreza na izdavanje nekretnina (20% prihoda). Neke zemlje imaju politiku kontrole renti, kao pjedini gradovi u Nemačkoj ili SAD, ali se u praksi dokazalo da dovodi do više štete nego koristi jer smanjuje interes investitora za izgradnjom novog ali i održavanjem postojećeg stambenog fonda. Drugim rečima, onima koji su uspeli da pronađu stan ova politika olakšava, ali značajno otežava onim drugima koji to do sada nisu uspeli da urade.

Jedini mehanizam za smanjenje cena zakupnina jeste masovna izgradnja stanova na obodima grada, ali uz izgradnju neophodne prateće inrastrukture, naročito saobraćajne koje će da omoguće brzo povezivanje udaljenih delova grada (gradska železnica, metro, obilaznica, magistrale i mostovi), ali i prateće komunalne infrastrukture kao što su toplovodi i daljinsko grejanje, kanalizacija, ulice i zajedničke površine poput parkova, što bi smanjilo pritisak na postojeće stambene lokacije.

Kako bismo proverili direktno kod poslodavca zbog čega su stavili paprene cene za izadavanje, dobili smo odgovor koji nas iznenadio.

Kontaktirali smo vlasnicu dvosobnog stana na Banovom brdu, stan još uvek nije izdat, ali vlasnica je naglasila da ga ne izdaju na duži vremenski period.

Kada smo pitali zbog čega je stan toliko skuplji u odnosu na prethodni period, istakla je da je to zbog trenutne situacije koja je neizvesna, ali je izokola spomenu i Ruse. Takođe je naglasila da su im agencije nudile da izdaju stan i za više od 1.000 evra, ali su to odbili jer je previše.

Kako se naš razgovor bližio kraju, gospođa je postavila pitanje koje nas je ostavilo bez reči, "čime se to vi bavite kada sebi možete da priuštite ovoliku cena stana".

Iz ovog razgovora zaključili smo da su oni odlučili da zgrnu malo para dok ne prođe situacija sa Rusima, a da nakon toga oni nastave život u tom stanu kao da se ništa nije desilo.

Ovo je čak bio i jedan od jeftinijih stanova u ovom delu Beograda, a najzanimljivije to što je uz svaki od ovih oglasa naglašeno da je stan "premium", što se ne može zaključiti ako pogledate fotografije, jer su ovo samo pristojni stanovi za normalan život, uz ne baš tako, normalnu cenu.

Ljudi na društvenim mrežama masovno dele fotografije oglasa uz nevericu da se sve ovo zaista dešava.

Podsećanja radi, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, stanovi u starogradnji su čak poskupeli više nego oni u novogradnji. U poređenju sa cenama od 2020. godine, za stan koji je već imao vlasnika danas treba da se izdvoji od 9 do 16 odsto više novca (u zavisnosti od lokacije i mesta), dok su stanovi u novogradnji poskupeli od 7 do 11 odsto.

Kada pogledamo poslednje cene stanova u starogradnji na prvom mestu je, logično, Beograd sa prosečnom cenom kvadrata od 1.627 evra, zatim Novi Sad sa cenom od 1.395 evra. Na trećem mestu je Niš sa cenom od 950 evra i na kraju Kragujevac sa prosečnom cenom od 825 evra.

Ako uzmemo u obzir da je najveće interesovanje za stanove oko 50 kvadrata i uporedimo poslednje dostupne cene i one iz 2019. godine, na nemalom broju lokacija stanovi su skuplji i 20.000 evra.

Beograd

Prema podacima u Izveštaju RGZ, 2021. godine najveća cena kvadrata u novogradnji u Beogradu iznosila je 3.822 evra, a najmanja okruglo 400. Prosečna cena, kao što je već navedeno, iznosi 1.627 evra po kvadratu.

U 2020. godini prosečna cena kvadrata u Beogradu je bila okruglo 1.400 evra, a pre dve godine 1.334 evra po kvadratu. Dakle prosečna cena stana u starogradnji u Beogradu iznosi 81.350 evra. U odnosu na 2020. godinu to je 11.350 evra više, a u odnosu na 2019. godinu oko 14.650 evra.

Ako pogledamo po opštinama, na primer na Paliluli ili Vračaru, stan od 50 kvadrata u istom vremenskom razdoblju je poskupeo skoro 20.000 evra (oko 19.250).

Novi Sad

Najskuplje plaćen kvadrat starogradnje u Novom Sadu u četvrtom kvartalu je 2.250 evra, a najjeftiniji 230. Ako uporedimo prosečne cene, iz 2021. godine, sa cenama iz 2020. i sa cenama iz 2019. godine vidimo da su stanovi od 50 kvadrata u ovom gradu poskupeli oko 8.000 evra (u odnosu na 2020. godinu) i preko 12.000 evra (u odnosu na 2019. godinu).

Niš

Najjeftinije plaćen kvadrat starogradnje u Nišu u četvrtom kvartalu 2021. je 328 evra, a najskuplji 1,560.

U četvrtom kvartalu 2021. godine, stanovi u starogradnji od 50 kvadrata su u proseku skuplji u odnosu na 2020. godinu za oko 6.500 evra, dok je u odnosu na isti kvartal u 2019. godini skuplji čak 10.150 evra.

Kragujevac

Najjeftiniji stari kvadrat u Kragujevcu je u 2021. godini plaćen 395 evra, a najskuplji 1.364.

Posmatrajući prosečne cene, stan od 50 kvadrata u Kragujevcu je kupce krajem 2021. godine izašao 41,250 evra, što znači da je isti stan prošle godine bio 3.550 evra jeftiniji, a krajem 2019. godine je bio 4.600 evra jeftiniji.

Prema mišljenju stručnjaka cene će nastaviti da rastu i tokom ove godine.

(Espreso)