Korak po korak do upisa prava svojine
Šta će se desiti kad 5.000.000 Srba stisne dugme 8. decembra kako bi legalizovali stan? Mogu da se dese 2 stvari
Prema planu, prijave po zakonu počinju 8. decembra 2025.
U Srbiji je započet proces koji predstavlja jednu od najznačajnijih reformi u oblasti imovinsko-pravnih odnosa koji će, kako su rekli zvaničnici, doprineti stvaranju sigurnijeg sistema, većem stepenu pravne sigurnosti za građane i jasnijem okviru za budući razvoj i ulaganja. Taj proces će omogućiti većini vlasnika bespravnih objekata da dobiju pravnu sigurnost po načelu "svoj na svome".
Naime, novi Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima trebalo bi da omogućiti brz i jeftin postupak za upis prava svojine, jer će građani prvi put moći digitalizovanim postupkom da upišu svoje nepokretnosti koje već koriste, i da će upisom, po ovom zakonu, steći pravo svojine. Nadležni savetuju da zainteresovani građani već sada pribave potrebnu dokumentaciju. Postavlja se pitanje koji su koraci za prijavu i upis prava svojine.
U toku je testiranje onlajn platforme za podnošenje zahteva kako bi 8. decembra bila u potpunosti spremna za proces evidentiranja i upisa prava na nepokretnostima.
Šta se dešava 8. decembra — “dugme” za prijave
Prema planu, prijave po zakonu počinju 8. decembra 2025.
Od tog dana, svako ko ima nelegalan / neupisan objekat — i ima potrebnu dokumentaciju — moći će da podnese prijavu da ga upiše u katastar.
Ako bude masovno prijavljivanje (npr. “5 miliona Srba stisne dugme”), to bi značilo da veliki broj objekata — možda milionima — bude unet u katastar i dobije pravni status. Prakticno, većina bespravnih objekata u Srbiji bi dobila formalnu “legalnost”.
To bi za korisnike značilo:
lakše raspolaganje nekretninom (prodaja, nasledjivanje, hipotekiranje…)
mogućnost priključivanja na komunalnu infrastrukturu, dobijanje dozvola za radove, regulisanje vlasništva
administrativna, pravna sigurnost — država i katastar “priznaju” objekat i vlasništvo
Potencijalne posledice — pozitivne i negativne
Mogući pozitivni efekti:
Veliki deo sivog tržišta nekretnina može da se “ozakoni”, što znači rasterećenje za građane (niske takse, jednostavna procedura) i veću jasnoću oko vlasništva.
Država dobija bolju evidenciju, što je korisno za planiranje, katastar, urbanizam, poreze, radove — i smanjuje haos bespravne gradnje.
Građani dobijaju “zakonitost” za objekte koje već decenijama koriste — što poprima značaj posebno za ruralna i prigradska područja, naselja izvan urbanih planova.
Mogući rizici i kritike:
Pošto zakon ne rešava urbanističke/tehničke uslove, moguće je da neke “nelegalne” i neadekvatne gradnje dobiju formalnu pravnu zaštitu, bez provere da li su objekti bezbedni, infrastrukturno prikladni, da li zadovoljavaju standarde.
Postoje nedoumice kod vlasnika koji su ranije legalizovali objekat po starim pravilima — da li će imati neku kompenzaciju ili povraćaj — jer zakon verovatno neće biti retroaktivan.
Zaključak — hoće li “5 miliona ljudi” rešiti problem jednom zauvek?
Da — u smislu da bi za veliki broj objekata mogli da se steknu pravni uslovi i ukloni ogromna siva zona u nepokretnostima. Ako masovno podnesu prijave, zakon upravo to omogućava: upis vlasništva brzo i uz minimalne troškove.
Ali — neće rešiti automatski sve: objekti ostaju isto građevinski i urbanistički nerešeni (bez provere po standardima), a “rešen problem” može da bude samo pravno-administrativan, ne i infrastrukturni ili bezbednosni.
Takođe — puno će zavisiti od toga kako će država i katastar postupiti: da li će zaista evidentirati sve realne objekte, kako će se odnositi prema onima bez kompletne dokumentacije, da li će se pojaviti zloupotrebe...
Do tog roka, opštine su u obavezi da dostave takozvane zoning planove svoje teritorije, kako bi se utvrdili prostori javne namene na kojima neće biti dozvoljeno takvo evidentiranje i upis prava na nepokretnostima.
Pre prijavljivanja na novu platformu, građani će morati da pribave i skeniraju određena dokumenta, kako bi u digitalnoj formi sve bilo prosleđeno Agenciji za prostorno planiranje i urbanizam.
Po upisu jedinstvenog matičnog broja podnosioca prijave, potrebno je dostaviti broj parcele ili upisati tačnu adresu objekta.
Potom treba dostaviti sve podatke koje imate o nelegalnom objektu, poput površine, spratnosti, tipa objekta, preporuke su da se prilože i fotografije, kao i dokazi da ste vi vlasnici tih nekretnina.
Na kraju, u elektronskoj formi, potrebno je potvrditi da garantujete da su svi podaci tačni.
Zakonodavac je propisao da se u narednih pet godina formira katastarska parcela za te objekte koji su građeni bez dozvola ili objekti koji nemaju upotrebnu dozvolu.
Na taj način će se omogućiti da se ostvari jedinstvo nepokretnosti, da svaki taj objekat ima i svoju odgovarajuću katastarsku parcelu koja ispunjava uslove za građevinsku parcelu.
Kako se prijavljuje stanovi
Кada su u pitanju stanovi, njihovi vlasnici će, ukoliko je zgrada već upisana u katastar, pojedinačno prijavljivati svoj stan.
Ukoliko zgrada nije upisana, a useljena je, onda upravnik stambene zajednice vrši prijavu.
Ukoliko ne postoji upravnik, onda svaki vlasnik stana ima pravni interes da prijavi celu zgradu.
Tu je potreban jedan dodatni dokument - elaborat geodetskih radova, odnosno skica da bi se jasno utvrdila namena zgrade - da li je stambeno-poslovna, poslovno-stambena ili samo stambena, sa svim posebnim delovima, koliko ima posebnih delova i koja je površina tih posebnih delova.
Kad se uradi taj preduslov, kad se upiše zgrada, onda se stvaraju uslovi da se upisuju vlasnici posebnih delova.
Zakonom je propisano da ako je investitor nepoznat ili u ovom trenutku nije dostupan, u tom slučaju biće napravljena zabeležba u katastarskoj nepokretnosti da nije plaćen doprinos, a ljudi će plaćati minimalnu taksu na upis posebnih delova.
Detaljni podaci o broju parcele lako se mogu pronaći na platformi Geosrbija gde se po opštinama, gradovima i selima nalaze satelitski snimci i gde se jasno vidi podela zemljišta, što će građanima olakšati pribavljanje informacija.
Pogodnosti ovakvog procesa pre svega leže u tome da će građani imati mogućnost nasleđivanja i prenosa prava na nepokretnostima, mogućnost legalnog priključenja na infrastrukturu, jednostavnije i povoljnije će dolaziti do kredita uz hipoteku, moći će da podnesu zahtev za rekonstrukciju, a biće im uvećana vrednost stanova, kuća i drugih objekata.
Građani će imati rok od dva meseca da prijave imovinu, do početka februara, a oni koji to ne urade iz opravdanih razloga, mogu dostaviti valjani dokaz kako bi se naknadno rešio i njihov slučaj.
Kada se završi proces evidentiranja i upisa, tada se plaća taksa u vrednosti od 100 do 1.000 evra.
Bonus video:
(Espreso)