Ako vlasnik ne legalizuje, a premine, kome ide kuća? Država ne može da mu uzme kuću, ali se ona ne može naslediti

Poslanici Skupštine Srbije usvojili su Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, koji će omogućiti većini vlasnika bespravnih objekata da ozakone svoju imovinu i da dobiju pravnu sigurnost po načelu "svoj na svome".

Naknada za legalizaciju iznosiće od 100 do 1000 evra. Međutim, ima još pitanja na koje nema jasnih odgovora, građani imaju pitanja, a kol centar ne daje sve odgovore na njih.

Ako je kuća imala građevinsku dozvolu (ili je izgrađena legalno) i ima upotrebnu dozvolu, znači da je formalno izgrađena u skladu sa zakonom (ili je najmanje zadovoljila tehničke uslove za upotrebu).

Međutim, ako objekat nije upisan u katastar nepokretnosti, to znači da pravo svojine ili stanje nekretnine nije formalno evidentirano na način koji omogućuje potpuni pravni mir i promet.

Prema Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova (“ZUPUN”) članovima, objekat za koji nije izdata upotrebna ili građevinska dozvola ima dodatne prepreke za upis.

Prema analizama o novom zakonu koji još nije potpuno stupio na snagu — predviđene su mogućnosti za upis objekata koji čak nisu bili evidentirani, ali istovremeno naglašeni su rizici ako zemljište nije u privatnoj svojini, ili je predmet spora.

U tekstu jednog pregleda o novom zakonu se navodi da ako je zemljište predmet spora ili je u javnoj svojini, onda postoji rizik da vlasnik objekta ne dobije sve potrebne potvrde za upis – i da u tim slučajevima može nastati situacija u kojoj se objekt ne može upisati kao privatna svojina.

Dakle, iako ne postoji jasno naznačeno da „država može da preuzme kuću“ samo zato što nije upisana, postoji uslov da ako zemljište nije privatno i nije uredno regulisano, ili je objekt u spornom statusu – novi zakonski okvir to može staviti u rizičnu poziciju.

Iako država ne može da oduzme kuću vlasniku koji ne želi da je legalizuje, naslednici formalno ne mogu naslediti kuću dok se ne reši status objekta.

Ako u ostavinskom postupku nema dokaza o vlasništvu (nema upisa ni dozvole), kuća se vodi kao “nezakonito izgrađeni objekat bez titulara”.

Takođe, stari zakoni o ozakonjenju / legalizaciji (npr. Zakon o ozakonjenju objekata) su propisivali da se postupak legalizacije ne primenjuje na objekte za koje je izdata građevinska dozvola, a koji se koriste bez upotrebne dozvole.

Ako je sva dozvola bila uredna, ali upis u katastar izostaje, problem nije toliko “automatska preuzimanje”, već nemogućnost raspolaganja nekretninom (prodaja, kredit, upis hipoteke), i mogućnost da se pojave pravni sporovi.

Evidentiranje objekata i upis prava po novom Zakonu je proces koji neće biti konačan za objekte koji imaju nerazrešene pravno-imovinske odnose, već će se oni rešavati nakon upisa nepokretnosti.

Bonus video:

(Espreso)