PLANIRATE DA KUPITE STAN IZ OTKUPA? Onda dobro pročitajte ova pravila!

Šta znači stan iz otkupa?

Napomena da je stan iz otkupa, daje potencijalnom kupcu dvojaku informaciju:

1. Da je prodavac koji je vlasnik stana iz otkupa verovatno i prvi korisnik stana, imajući u vidu da su stanovi u otkup od strane državnih organa, lokalne samouprave i društveno pravnih lica mogli biti dati samo licima koja su imala na tim stanovima Ugovor o korišćenju, odnosno od Zakona o stanovanju iz 1995. godine, ugovore o zakupu na stanovima u društvenoj svojini.

2. Da je, u skladu sa čl. 85 st.3 Zakona o državnom premeru i katastru, postupak upisa stana iz otkupa u pogledu potrebne dokumentacije specifičan, odnosno dosta jednostavniji od stanova sticanih kupovinom od fizičkih lica, vlasnika stanova, stambenih zadruga ili preduzeća koja su se bavila izgradnjom stanova za tržište. Naime, kod stanova iz otkupa pravi se izuzetak, te se ne traži veza između investitora, odnosno upisanog nosioca prava u katastar nepokretnosti, ukoliko se radi o društvenopravnom licu ili državnom organu, nego je jedini dokument neophodan za upis prava svojine Ugovor o otkupu i naravno, dokaz da je otkupna cena isplaćena u celosti, što značajno pojednostavljuje upis.

Kupovina stana iz otkupa

Dakle, pri kupovini stana iz otkupa potrebno je obratiti pažnju da isti ispunjava formalne uslove u smislu validnosti (da je overen pred nadležnim sudom) i da sadašnji prodavac poseduje Potvrdu prodavca (od koga je stan otkupljen), da je otkupnu cenu stana isplatio u celosti, navodi Miloš Simić iz agencije za nekretnine Euroinvest Propertis.

Potencijalnog kupca ne treba da zbunjuje vrednost otkupne cene stana (iako je sam način obračuna menjan od početka 90-tih kada je otkup omogućen, do danas), jer je ona uobičajeno niža od tržišne vrednosti stana, a sve iz razloga jer se pri obračunu otkupne cene stana uzimao u obzir i doprinos sticaoca u stambeni fond tokom radnog staža, kao i doprinos njegovog bračnog druga ukoliko je sticalac bio u braku u trenutku otkupa. Takođe, u slučaju jednokratne isplate otkupne cene, sticalac je imao i pravo na popust u formiranju konačne cene za 15 do 20 odsto. Takođe, tokom 90-tih godina, dodatni popust je država davala kod isplate otkupne cene iz tzv "stare devizne štednje".

Zbog specifičnosti uslova za dobijanje stana na korišćenje, odnosno zakup, a jedan od njih je bio da lice niti član njegovog domaćinstva nemaju stan na korišćenje, odnosno zakup, te priikom otkupa, obračuna doprinosa oba bračna druga pri utvrđivanju otkupne cene, već devedesetih godina je Vrhovni sud Srbije stao na stanovište da se, zbog navedenih ograničenja, smatra da stan iz otkupa, pripada bračnim drugovima na jednake delove, bez mogućnosti utvrdjivanja drugačijih udela.

Stoga, pri kupovini stana iz otkupa, neophodno je, ukoliko je prodavac bio u braku u trenutku sticanja stana iz otkupa, obezbediti i saglasnost tadašnjeg bračnog druga, za prodaju.

U praksi se možemo susresti i sa situacijom da otkupna cena stana nije isplaćena u celosti, nego da se sticalac opredelio na isplatu u periodu od 40 godina, odnosno 480 rata. Ukoliko prodavac stana iz otkupa želi da proda stan pre nego što je protekao taj rok, on može podneti zahtev svom prodavcu za obračun preostalog dela otkupne cene stana, a radi jednokratne isplate i na taj način obezbeđenja potvrde da je otkupna cena isplaćena u celosti. Naravno, ugovarači će zaključiti i Aneks ugovora o otkupu stana kojim će izmeniti odredbu o načinu isplate otkupne cene.

U tom slučaju, prilikom upisa prava svojine u katastar, pored ugovora o otkupu i potvrde, Prilaže se i taj aneks ugovora.

Otkup stana u državnoj svojini

Najpre, otkup stanova je karakterističan, te na neki način i predstavlja obeležje perioda sa početka 90-tih godina prošlog veka, a nastavlja se i kasnije, pa sve do današnjih dana, iako sa protekom vremena značajno manje zastupljen.

Naime, prodaja stanova iz društvene svojine (fond stanova u društvenoj svojini), odnosno popularno poznata kao otkup stanova, bio je u socijalističkom periodu koji karakteriše pojam društvene svojine, praktično dominantan vid sticanja nepokretnosti. To je bio način da zaposleni u državnim preduzećima, koji su mesečno izdvajali godinama sredstva za stambeni fond, reše svoje stambeno pitanje na taj način što će im firma u kojoj su zaposleni, dati mogućnost da stan otkupe pod povoljnim uslovima i na duži vremenski period uz mesečno plaćanje, čak i na period od 40 godina.

Stanove je u otkup davala država, odnosno državni organi i organi lokalne samouprave (Ministarstva, Opštine i dr.), društvene firme odnosno preduzeća, javna preduzeća i dr.

Usled makroekonomskih zbivanja, perioda visoke inflacije i drugih okolnosti koje su se dogodile početkom devedesetih godina, mnogi su ljudi došli u priliku da jednokratno otplate na lični zahtev otkupnu cenu stana u celosti pod jako povoljnim uslovima. Najpovoljnije su okolnosti bile u samom početku zbog visoke inflacije, a kasnije su otkupne cene bile ipak nešto veće, iako jako povoljne u poređenju sa tržišnim uslovima za kupovinu nepokretnosti.

Onaj ko je zaključio Ugovor o otkupu postaje vlasnik stana u trenutku kada je zaključio Ugovor, a dužan je da ga isplaćuje ugovorenom dinamikom. Ostaje mogućnost da ukoliko donese odluku, uputi preduzeću koje je stan dalo u otkup, zahtev da prevremeno jednokratno otplati preostali iznos otkupne cene stana. Nakon što se takav zahtev uputi, najčešće u roku od mesec dana dobije se obračun preostalog iznosa otkupa stana i rok za uplatu tog iznosa. Po isplati otkupne cene dobija se u pravilu Potvrda o isplati otkupne cene u celosti sa saglasnošću za upis prava svojine u katastru nepokretnosti.

Jako je važno da se obaveza isplaćivanja otkupne cene stana u ugovorenoj dinamici poštovala i da su obaveze redovno izmirivane u mesečnim anuitetima, jer u suprotnom može biti posledica.

U slučaju da je stan iz otkupa već promenio više vlasnika, odnosno prometovan je, tada je neophodno, kao i za svaki drugi stan koji kupujete, da raspolažete kompletnim pravnim sledom dokumentacije, od Ugovora o otkupu pa nadalje, kako bi kupovina bila bezbedna.

Uknjiženje stana iz otkupa

U slučaju da stan iz otkupa nije uknjižen, odnosno kupujete ga kao vanknjižno vlasništvo (ali je uredno prethodno otkupljen u celosti, samo se vlasnik nije uknjižio) morate imati u vidu da će javni beležnik prilikom overe (solemnizacije) Ugovora o kupoprodaji zahtevati da izvrši uvid u svu originalnu dokumentaciju koja prati pravni sled, odnosno eventualne promene vlasništva na stanu, te da će uz sam overeni Ugovor o kupoprodaji, po službenoj dužnosti proslediti u katastar na uknjižbu i svu prethodnu dokumentaciju koja dokazuje osnov sticanja na stanu i to počevši od ugovora o otkupu stana pa sve nakon toga, zaključno sa poslednjim ugovorom o kupoprodaji koji overava.

Na taj način će se sadašnji kupac direktno uknjižiti kao vlasnik predmetnog stana u katastar nepokretnosti (pod uslovom da je sva dokumentacija priožena za upis kompletna).

U slučaju da stan iz otkupa nije uknjižen, ali nije ni evidentiran uopšte u katastru, odnosno nije uopšte upisan kao poseban deo objekta – zgrade na parceli na kojoj se objekat nalazi, tada se uz svu prethodnu dokumentaciju o stanu pribavlja i poseban dokument iz nadležnog odeljenja za građevinske i komunalne poslove lokalne samouprave. Taj se dokument naziva Uverenje o posebnom fizičkom delu objekta, izdaje se na osnovu evidencije iz raspoložive izdate građevinske dokumentacije za objekat u kome se stan nalazi. Često ga kolokvijalno nazivamo specifikacijom stana i u njemu su sadržani podaci o adresi, građevinskoj oznaci objekta iz projektne dokumentacije, strukturi i oznaci (broju stana), spratnosti i specifikaciji kvadrature stana (korisne – grejne površine i građevinske površine – sa lođama i terasama). Na osnovu tog Uverenja, uz svu ostalu dokumentaciju koja daje pravni sled, stan se upisuje u katastar sa svim potrebnim podacima o kvadraturi. Podrazumeva se da se podaci iz Uverenja moraju slagati sa podacima o spratnosti i kvadraturi koji se nalaze u vlasničkoj dokumentaciji stana (ugovor o otkupu, potvrda o isplati i dr.). Neretko se dešava da dolazi do odstupanja u tim podacima, što se može naknadno rešavati zaključenjem aneksa ugovora, poravnanjima i drugim načinima, zavisno od razloga odstupanja. To u svakom slučaju komplikuje postupak uknjiženja.

U slučaju da se Uverenje o posebnom delu objekta ne može pribaviti iz bilo kog razloga, tada se može pribaviti elaborat veštaka građevinske struke ili geodete, čime će biti detaljno opisan položaj i struktura i spratnost stana u objektu, kao i njegova oznaka.

U slučaju da je stan iz otkupa uknjižen, pa čak iako je u međuvremenu bilo prometa i stan je promenio nekoliko vlasnika, tada nije naročito značajno što je stan iz otkupa ili je stečen na drugi način. Najveći stepen pravne sigurnosti i ujedno savesnost pri kupovini, znači kupovati uknjižen stan, te se podrazumeva da je stan upisan u katastar nepokretnosti (bez tereta i zabeležbi) bezbedan za kupovinu, uz uvid u vlasničku dokumentaciju na osnovu koje je izvršen upis prava svojine na stanu, što je uobičajeno.

Stan iz otkupa može biti i samo upisan u katastar - evidentiran kao poseban deo objekta, bez podataka o imaocu prava svojine na njemu. Tada se takođe sprovodi procedura za upis prava svojine koja podrazumeva da se priloži kompletna dokumentacija koja dokazuje sled prava svojine na stanu, odnosno dokumentacija od otkupa pa na dalje.

Kupovina stana iz otkupa koji nije isplaćen u celosti

Verovatno najveća nedoumica je vezana za situaciju ako želite da kupite stan koji je trenutno u fazi otkupa, odnosno otkup i dalje traje, odnosno vlasnik stana ga nije u celosti otkupio još uvek.

Dodatni problem može predstavljati činjenica ako prodavac ne raspolaže sredstvima za isplatu preostalog dela otkupne cene. Realizacija ovakve kuporodaje zahteva određeni kompromis, ali je sasvim izvodljiva i relativno česta.

Najčešći način je da se ovom prilikom sa prodavcem zaključi i kod javnog beležnika obavezno potvrdi – solemnizuje (overi) Predugovor o kupoprodaji. Na ime kapare za kupovinu stana kupac isplaćuje prodavcu dogovoreni iznos, koji se najčešće određuje u zavisnosti od visine preostalog iznosa za otkup stana u celosti. U slučaju da uobičajeni iznos kapare (u praksi bude uobičajeno 10 odsto od kupoprodajne cene, ali to je apsolutno stvar dogovora kupca i prodavca) ne bude dovoljan za isplatu otkupne cene u celosti, može se dati i uvećani iznos kapare prodavcu. U predugovoru se eksplicitno naglašava obaveza prodavca i način na koji će iz primljenih sredstava izvršiti otkup stana u celosti i pružiti – pribaviti dokaz o tome kupcu. Nakon pribavljanja dokaza o isplati otkupne cene u celosti (POTVRDA o isplati otkupne cene u celosti ili Saglasnost za uknjižbu – izdaje je firma koja je dala stan u otkup ili eventualno njen pravni sledbenik u slučaju kada ta firma više nije aktivno pravno lice ili jednostavno više ne postoji iz nekog razloga), pristupa se zaključenju Ugovora o kupoprodaji stana koji je sada u trenutku zaključenja Ugovora uredno otkupljen – isplaćen u celosti.

Ako možemo dati sugestiju, preporuka je da se zahteva da nakon završetka otkupa stana prodavac upiše svoje pravo svojine na stanu u katastru nepokretnosti. Ovo može potrajati malo duže ali je svakako najsigurnija opcija za kupca.

Treba reći da je danas ređi slučaj susresti se u ponudi sa stanovima čiji je otkup započet početkom devedesetih godina prošlog veka a da još nije okončan. Ako to i jeste slučaj, preostali iznosi za otkup najčešće nisu veliki, obzirom da je proteklo gotovo 30 godina kako traje otkup stana. Svejedno, procedura je poznata za završavanje otkupa prevremeno. Podnosi se zahtev za zaključenje Aneksa ugovora o otkupu stana radi jednokratne prevremene isplate otkupne cene stana. Na osnovu koeficijenata koje jednom mesečno daje Republički zavod za statistiku, kao i nekih drugih parametara, utvrđuje se preostali iznos za otkup, te se zaključuje Aneks ugovora o otkupu stana i overava pred nadležnim javnim beležnikom sa definisanim iznosom za plaćanje i rokom isplate.

Nekada i nije neophodno zaključiti Aneks ugovora o otkupu već samo pribaviti obračun otkupne cene i izvršiti plaćanje utvrđene sume u iznosu i u roku koji je u dobijenoj instrukciji naznačen.

Suština je dakle u tome, da se za stan koji je još uvek u postupku otkupa, mora isplatiti u celosti otkupna cena kako bi se mogao izvršiti dalji promet tog stana.

Porez na stan iz otkupa

Stanovi za koje je otkup započet posle 2000. godine imaju zantno veće otkupne cene, te je sledstveno tome potreban i veći iznos za jednokratnu isplatu kada se pribavi obračun, dok je postupak isti.

Za stanove iz otkupa ne plaća se porez na prenos apsolutnih prava, u skladu sa Zakonom.

Dakle, iz prethodno navedenog nadamo se da smo obrazložili značenje pojma – stan iz otkupa. Sve opisano ukazuje da je u pitanju samo osnov odnosno način sticanja stana pod uslovima koji su bili karakteristični za jedno vreme koje je prošlo. Svakako je zaključak da je stan iz otkupa, kao i svaki drugi, najbolje kupovati ako je prethodno uknjižen, kako bi se izbegle sve moguće nedoumice i komplikacije, navodi Miloš Simić iz agencije za nekretnine Euroinvest Propertis.

(Espreso/Blic)