Zemlju kupili "na reč“, sada bi mogli da ostanu bez upisa u katastar: Kako dokazati vlasništvo posle više decenija?

Stotine hiljada građana Srbije moglo bi da se suoči sa ozbiljnim problemima zbog nerešenih imovinskopravnih odnosa, naročito kada je reč o zemljištu koje se decenijama prenosi s generacije na generaciju bez odgovarajuće dokumentacije. Od 1. maja 2028. godine katastar će automatski brisati iz evidencije osobe koje su upisane kao držaoci nepokretnosti, ali nisu stekle pravo svojine.

Kupovina zemljišta na reč, koja je pre nekoliko decenija bila česta praksa, danas predstavlja veliki problem za mnoge porodice. Iako su placevi svojevremeno plaćeni i godinama se koriste, njihovi držaoci često nemaju dokumentaciju kojom bi mogli da dokažu vlasništvo.

Takva situacija naročito dolazi do izražaja prilikom prodaje zemljišta, podele nasledstva ili rešavanja sporova oko granica parcela. Problem dodatno otežava i realizaciju građevinskih projekata, jer investitori neretko godinama čekaju da se razjasne vlasnički odnosi kako bi mogli da započnu radove.

Nerešeno vlasništvo koči i građevinske projekte

Konsultantkinja za ulaganja u nekretnine u beogradskoj kompaniji „Etagi kom“ Jovana Stojadinović ukazala je za RTS na problem koji postoji na području Tošinog bunara.

Reč je o zemljištu obuhvaćenom planom detaljne regulacije, koje je predviđeno za javnu namenu, ali na kojem se nalaze držaoci nepokretnosti. Oni su podneli prijave u okviru postupka „Svoj na svome“, imaju okućnice, a pojedine objekte koriste za stanovanje ili druge potrebe.

„Po njihovom iseljenju, odnosno kada rešimo i to pitanje, ostaje problem u vezi s tim kako će grad ili država opredeliti taj deo parcele za javnu namenu“, navodi Stojadinovićeva.

Pored nerešenih vlasničkih odnosa, dodatnu prepreku legalnoj izgradnji predstavljaju i neusklađeni urbanistički planovi.

Kako bi se rešio problem građana koji poseduju kuće, ali nemaju regulisano vlasništvo nad zemljištem na kojem se one nalaze, država nastoji da poveže objekte i pripadajuće parcele primenom principa jedinstva nepokretnosti.

Direktor Agencije za prostorno planiranje i urbanizam Đorđe Milić objasnio je da je zakonom predviđen rok od pet godina za formiranje zemljišta za redovnu upotrebu objekata.

„Reč je o porodičnim stambenim objektima. Najbolji i najjednostavniji slučaj za rešavanje jeste kada je nosilac prava na objektu ujedno i nosilac prava na zemljištu. Postoje i slučajevi u kojima se, pod određenim uslovima, objekat može upisati i kada je reč o javnoj svojini“, ukazuje Milić.

Šta se dešava ako građani propuste rok?

Iako mnogi smatraju da im niko ne može osporiti pravo na zemljište koje njihove porodice koriste generacijama, stručnjaci upozoravaju da bi propuštanje zakonskog roka moglo značajno da zakomplikuje dokazivanje vlasništva.

Advokat Željko Simić iz beogradske advokatske kancelarije „Simić“ objašnjava da brisanje iz evidencije ne znači automatski gubitak prava svojine, ali da građani mogu da se suoče sa dugotrajnim sudskim postupcima.

„Ako građani do 1. maja 2028. godine, što je zakonom određen rok, ne učine ono što je potrebno i ne steknu pravo svojine, to pravo im neće biti automatski oduzeto, odnosno neće biti sprečeni da ga dokazuju u sudskim postupcima. Međutim, svi koji su upisani kao držaoci biće brisani po sili zakona, a stanje će biti vraćeno na prethodno zemljišnoknjižno stanje“, navodi Simić.

To praktično znači da će, nakon brisanja sadašnjih držalaca, u evidenciji ponovo biti prikazan prethodni nesporni vlasnik.

Građani koji smatraju da imaju pravo na nepokretnost i dalje će moći da ga dokazuju, ali će teret dokazivanja biti na njima.

Problem predstavljaju i ugovori stari više decenija

Jedna od najvećih prepreka u rešavanju ovih slučajeva jeste pronalaženje dokumentacije koja potiče iz vremena kada su zemljišta kupovana ili prenošena na druge članove porodice.

Pojedini ugovori zaključivani su pre više od pola veka, a njihovi potpisnici odavno nisu živi, zbog čega je utvrđivanje neprekinutog lanca vlasništva izuzetno komplikovano.

Advokat Simić smatra da bi državni organi u takvim situacijama trebalo da postupaju po službenoj dužnosti, umesto da celokupan teret dokazivanja bude prepušten građanima.

„Građanima će biti veoma teško da pronađu kupoprodajni ugovor iz 1950. godine, sklopljen između njihovog pradede i prodavca koji je prodao parcelu ili deo zemljišta na kojem je kasnije izgrađen objekat, najčešće porodična kuća“, navodi Simić.

Upravo zbog ovakvih slučajeva postoji bojazan da bi veliki broj građana, ukoliko na vreme ne reguliše vlasničke odnose, mogao da bude primoran da pravo na porodičnu imovinu dokazuje pred sudom.

Ključni datum je 1. maj 2028. godine, kada će osobe koje su u katastru evidentirane samo kao držaoci biti izbrisane iz te evidencije po sili zakona, ukoliko prethodno ne regulišu pravo svojine.

Iako time ne gube automatski mogućnost da dokažu vlasništvo, rešavanje imovinskopravnog statusa nakon isteka roka moglo bi da bude znatno komplikovanije i dugotrajnije.

Bonus video:

(Espreso)