KUPCE NEKRETNINA NA KREDIT KOŠTA ČAK I PEČAT! Buduća rata NIJE JEDINI TROŠAK, evo šta se dodatno plaća

Evropska centralna banka je konačno ovog četvrtka počela da obara svoje kamatne stope, posle pet godina dizanja i održavanja na rekordnom nivou od četiri odsto. Taj pad će s vremenom, preko euribora, stići i do banaka u Srbiji i njihovih kamatnih stopa.

Što se hipotekarnih kredita tiče, moratorijum koji je prošle jeseni uvela Narodna banka Srbije „zakucao“ je kamatne stope za devizne kredite na najviše 4,5 odsto, ali se kod onih u dinarima kamata u martu i aprilu (poslednji obrađeni mesec) povećala i sada je 9,96 odsto.

Ali ne muče samo visoke kamate one koji bi da uzmu kredit kako bi kupili stan. Kupovina stana nosi pregršt dodatnih troškova na koje ukazuju iz specijalizovanog portala za oglašavanje nekretnina 4zida.rs.

Odobravanje kredita - još dva kvadrata stana

Učešće u kreditu, koje je u većini banaka 20 odsto od cene kredita/nekretnine, jeste najveći izdatak koji kreditni kupci moraju da obezbede pre kupovine stana. Međutim, ni taj ne mali iznos koji mnoge i sprečava da krenu u ovu „avanturu“ nije jedina muka kupca.

Osim učešća, tu su i drugi, takozvani skriveni troškovi. A oni nisu mali, jer računica pokazuje da je za „obradu kredita“, „overu ugovora“, osiguranje... potrebno bar od 3.000 do 5.000 evra, koji će se „proslediti“ advokatu, notaru, procenitelju, bankaru i agentu za nekretnine.

Agenti za nekretnine kažu da ovi troškovi ne mogu da se izračunaju precizno, jer zavise od vrednosti stana, visine kredita, od toga da li kupac koristi usluge agencije i da li banka traži da pozajmica bude osigurana kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK).

Kredit na stranu, šta sve u trošak ide pride?

To znači da priprema za kupovinu stana na kredit pojedine kupce košta i više od jednog kvadrata u Beogradu, koji je u novogradnji, prema podacima portala 4zida, oko 2.500 evra. A neki moraju da pripreme i duplo više novca.

– Kada su u pitanju standardne usluge, za primer stana od 100.000 evra kupac plaća 150 evra taksu za overu predugovora kod beležnika i još toliko za procenu stana ovlašćenom procenitelju koji se nalazi na listi banke za koju se kupac opredelio. Troškovi overe založne izjave su oko 250 evra, a overa glavnog ugovora oko 200 evra. Takse svih overa kod beležnika zavise od vrednosti nepokretnosti, broja potpisnika u ugovoru i broja primeraka koji se overavaju – kaže Ivana Đurović iz agencije „Antika nekretnine“.

Ukoliko je u kupovinu uključena i agencija za nekretnine, potrebno je uračunati i proviziju koja joj je namenjena. Uglavnom je reč o dva odsto vrednosti stana, što za nekretninu vrednosti 100.000 evra iznosi 2.000 evra.

Za podnošenje zahteva kod NKOSK klijent mora banci da plati 30 evra, a potom se plaća premija osiguranja, a minimalna je 1,5 odsto od iznosa kredita koji se zajmi.

Procenat može da se uveća u zavisnosti od stepena zaduženosti klijenta, potom ako korisnik kredita nema životno osiguranje ili ako je pod hipoteku stavljen stan u izgradnji.

Ovo osiguranje ne traže sve banke, ali one koje insistiraju na njemu uglavnom daju nešto povoljnije uslove zaduživanja, odnosno trebalo bi da klijentima zaračunavaju niže kamatne stope. Ovaj izdatak može biti nekoliko stotina evra, pa i više od 1.000 evra.

Tu su i troškovi poput takse za vađenje lista nepokretnosti koji mora da bude nov, odnosno ne sme biti stariji od sedam dana, za koju treba izdvojiti 540 dinara.

Značajan izdatak mogu biti i administrativni troškovi obrade kredita, koje banke različito naplaćuju. Cene su u procentima i takođe zavise od iznosa kredita koji se uzima, ali po bankarskim cenovnicima oni su oko 0,1 odsto od iznosa kredita, što bi u slučaju kupovine stana od 100.000 evra bilo oko 100 evra.

– Stambeni krediti se isplaćuju u dinarima na račun prodavca, koji najčešće ima otvoren račun u istoj banci kao i kupac, a cene nepokretnosti su izražene u evrima, tako da troškove kursnih razlika za iznos koji je iz kredita, takođe plaća kupac na dan isplate. Ukupni troškovi zavise od vrednosti stana i visine kredita, a to važi i za troškove kursne razlike. Ako je učešće veće, deo novca iz kredita se smanjuje, pa su manji i troškovi kursnih razlika – objašnjava Ivana Đurović.

Rata zavisi i od kompanije u kojoj kupac radi

Ona napominje da je kupovina stana putem stambenog kredita kompleksan posao koji nikako ne može da se generalizuje, ali da svaka kreditna kupovina može finansijski da se predvidi i sagleda isključivo kada postoje precizne informacije o stanu, kupcu i banci od koje želi da se uzme pozajmica.

- Stan mora da bude uknjižen i bez upisanih tereta, kupac mora da bude solventan i zaposlen na neodređeno u dobrostojećoj kompaniji. Ako je dokumentacija o stanu uredna i stan uknjižen na vlasnika koji se pojavljuje kao prodavac, te nema upisanih zabeležbi i tereta, onda se dalje opredeljuje za banku. Preporuka NBS kod kupovine prve nepokretnosti, odnosno rešavanja stambenog pitanja, jeste da učešće bude 10 odsto. Ovu preporuku nisu usvojile sve banke, već tek pojedine. Najčešći razlog odustajanja od kreditne kupovine jeste taj što kupac koji je zaposlen u kompaniji koja za banku može da bude rizik ne može da dobije adekvatnu svotu novca ili uopšte ne može ni da aplicira za kredit – napominje Ivana Đurović.

Svaka banka ima svoje uslove koje propisuje, ponude stambenih kredita i kamatnih stopa i rizike koje sagledava. Međutim, važno je da se sagleda i kupac.

– Da bi klijent kupio stan iz stambenog kredita, svakako je potrebno da iz sopstvenih sredstava uloži minimum 20 odsto vrednosti stana, a nekada i više, u zavisnosti od toga koliko je solventan, odnosno kolika su mu primanja, i da se obavi provera kreditnog biroa zbog eventualnih zaduženja. I te kako je važno i za koju kompaniju radi. Kada banka sagleda stan, kupca, posmatra i kompaniju u kojoj je kupac zaposlen zbog predviđanja eventualnih rizika. Samim tim, ako su manji rizici može biti odobreno i manje učešće, i suprotno. Nakon toga tek dolazimo do teme kolika će biti visina rate i broja godina otplate, čime se bave finansijski savetnici - kaže Ivana Đurović.

Kod hipoteka moratorijum, kod keša kamata konačno pada

Za razliku od kamata na hipotekarne kredite, kod gotovinski su banke slobodne. Međutim, čak i u Srbiji kamate sada padaju. Kod dinarskih keš kredita ponderisana kamatna stopa za postojeće kredite je pala, po podacima NBS. U aprilu je pala na 11,57 odsto za jednogodišnje zajmove i 13,36 odsto za kredite do pet godina.

Kod deviznih kredita prosečna kamata je snižena na 4,44 odsto kod jednogodišnjih kredita, ali to je i dalje skupo jer je u aprilu 2023. bila 3,65 odsto. Kod petogodišnjih kredita kamata je čak povećana u aprilu na 3,5 odsto, dok je pre godinu dana bila 3,22 odsto.

Bonus video:

(Espreso / 24sedam / Prenela: J.N.)