KADA BI NAPOKON MOGLO DOĆI DO PADA CENA NEKRETNINA? Stručnjak za Espreso objasnio trendove na tržištu!

Kriza zvana pandemija korona virusa na svojevrstan način napravila je pometnju na tržištu nekretnina, te je građanima sve teže da se odluče za kupovinu stana.

I tokom 2023. godine tržište se suočavalo sa izazovnim ekonomskim trendovima, a broj realizovanih kupoprodaja je niži.

Međutim, kako kažu iz Republičkog geodetskog zavoda, 2022. godina bila je rekordna.

Prosečna cena stanova novogradnje u Srbiji u 2023. godini iznosila je 211.103 dinara po kvadratu, što predstavlja povećanje od 0,7 odsto u odnosu na 2022.

Cene stanova u 2023. kretale su se od 50.495 dinara po metru kvadratnom u Bujanovcu, pa do 491.596 dinara u beogradskoj opštini Savski venac, objavio je Republički zavod za statistiku (RZS).

Posmatrano prema opštinama, prošle godine najviše cene novoizgrađenih stanova zabeležene u beogradskim opštinama, gde je prosečna cena u gradskim naseljima povećana za 2,8 odsto u odnosu na isti period prethodne godine i da je ona iznosila 312.011 dinara.

Pored beogradskih opština, prema podacima RZS, po visokim cenama izdvojili su se i Novi Sad, Čajetina, niška opština Medijana i Vrnjačka Banja.

Površina prodatih novoizgrađenih stanova u proseku bila 55 kvadratnih metara, dodaje se u saopštenju RZS-a.

Stručnjak iz oblasti nekretnina Ervin Pašanović napominje da je tržište različito segmentirano i da ako dođe do pada ili usporavanja privredne aktivnosti, doći će do smanjenja kupovne moći.

- Tada se i potražnja smanjuje i, naravno, cene bi trebalo da odreaguju. Cene nekretnina nisu berzanske cene, one se ne fluktuiraju dnevno i to uvek zavisi od dubine tržišta i likvidnosti. To su uvek dva glavna elementa. Cene nekretnina najsporije padaju od sve robe. Zašto? Zato što postoji nekoliko preduslova. Prvo, kada se radi razvoj neke lokacije za gradnju, to je proces koji traje tri do pet godina, minimum. I cene koje se projektuju, posebno ako je uključena banka sa projektom i finansiranjem, su suštinski ugovorno deklarisane. One vrlo teško mogu da se menjaju zato što mnogo faktora mora da utiče na to da bi svi učesnici u projektu mogli da pristanu da bi se cene korigovale. Posebno ako se radi na nekoj maloj margini profita, znači ti bi faktički pristao na to da izgubiš profit, samo da rasprodaš neke stvari, objašnjava Pašanović za Espreso i dodaje da se to uvek dešava na kraju ciklusa tj. kada se pad tržišta već uveliko oseća i u drugim segmentima.

Naš sagovornik podseća da cene starogradnje uvek brže reaguju.

- Cene starogradnje mogu brže da krenu da padaju zato što je to pojedinačan stan koji drži neko fizičko lice i u zavisnosti od toga koliko mu je bitno da proda, on će toliko i da koriguje cenu, napominje Pašanović.

U prilog tome govori i statistika prema kojoj je prosečna cena kvadrata starograndje u januaru tekuće godine iznosila 2.208 evra, dok je u februaru 2023. godine bila 2.122 evra.

"Ne očekujem nikakav značajan pad"

Međutim, kako ističe stručnjak, tržište nekretnina na krizu reaguje nakon par godina.

- Poučeni iskustvom iz krize koja je bila 2008. i 2009. godine, tržište nekretnina je uvek reagovalo minimum posle tri do četiri godine, nikada ranije. Ne očekujem nikakav značajan pad ili nikakvu značajnu korekciju cena u narednom periodu od šest meseci do godinu dana. Mali pad će verovatno da se oseti ukoliko, naravno, ne bude većih nekih tržnih pomeranja, kaže Pašanović.

Na pad prodaje utiče i mali broj kreditnih kupaca, a s obzirom na povećanje referentne kamatne stope teško da će se situacija popraviti. Ipak, Pašanović napominje da se radi na tome da se taj trend ne nastavi.

- To znači da je sada, sa porastom cena novca, tj. je sa povećanjem referentne kamatne stope, bankarskih kamata, došlo do smanjenja kreditne aktivnosti, samim tim malo do usporavanja tržišta. Ukoliko se taj trend nastavi, a koliko vidim na sve strane se radi da se taj trend ne nastavi, onda bi mogao da se oseti neki momentum, navodi naš sagovornik.

"Cene vrlo malo korigovane"

Podaci Republičkog geodetskog zavoda sa tržišta nepokretnosti za 2023. godinu pokazuju da je došlo do stabilizacije i smirivanja na tržištu nakon dvogodišnjeg, izrazito dinamičnog rasta, koji je usledio posle izbijanja pandemije korona virusa.

Kako ističu, srpsko tržište nepokretnosti je tokom prethodne godine karakterisala stabilnost i otpornost na svetske trendove, što se ogleda u činjenici da i dalje drži viši nivo u odnosu na predpandemijske brojke.

Ukupna količina novca korišćena za kupovinu nekretnina iznosila je 6,5 milijardi evra, što je čak 57,8 odsto više u odnosu na 2019. i za 13 odsto manje u odnosu na rekordnu 2022. godinu. Ukupno je izvršeno 121.627 kupoprodaja na tržištu nepokretnosti u prethodnoj godini, što je za 15,7 odsto više u odnosu na 2019. pre izbijanja pandemije korona virusa i za 13 odsto manje nego u 2022. godini.

Najveće cene za stanove su postignute u Beogradu, gde je najskuplji stan, ukupne površine 383 m2 prodat na opštini Savski venac, u kompleksu „Beograd na vodi“ po ceni od 2.601.888 evra, dok je najskuplja cena po kvadratnom metru postignuta u istom kompleksu i dostigla je vrednost od 11.475 evra, navodi se u izveštaju RGZ-a.

- Iz izveštaja RGZ-a za prvi kvartal ove godine, vidi se da su cene vrlo malo korigovane, smanjen je promet i smanjeno je učešće kreditnih kupaca u ukupnom broju izvršenih transakcija vezanih za stambene objekte, navodi Ervin Pašanović za Espreso.

Da li zaista dobro kada padaju cene nekretnina?

Stručnjak u oblasti nekretnina se osvrnuo na pitanje koje mu najčešće postavljaju- kada će pasti cene?

Pojasnio je zašto zapravo ne bi bilo dobro da do toga dođe na drastičan način.

- Kada padaju cene nekretnina, to obično znači da je ekonomska kriza na delu. To nije dobar znak. Kada cene rastu, to znači da se ekonomija razvija dok se tržište razvija i da ima kupaca koji bi mogli sebi nešto da priušte. Kada cene padaju, privredna aktivnost je stala, podseća Pašanović.

Napominje da ponuda i potražnja regulišu cene. Ako cene krenu da padaju, potražnja je iz nekog razloga poremećena, a ako je drastično poremećena onda je celo tržište stalo i to će se preliti na sve segmente društva.

Građevinski sektor, podseća, "vuče" značajan deo ekonomije i samim tim to će da ima dalekosežne posledice na industrijske grane.

- Ne bi trebalo tome da se nadamo. Treba da se nadamo da nam prihodi budu veći i da možemo bez problema da kupujemo nekretnine po ovim cenama, zaključuje Ervin Pašanović za Espreso.

Zabranjeno preuzimanje dela ili čitavog teksta i/ili foto/videa, bez navođenja i linkovanja izvora i autora, a u skladu sa odredbama WMG uslova korišćenja i propisima Zakona o javnom informisanju i medijima.

Bonus video:

(Espreso / Pripremila M.L.)