PROPAST TRŽIŠTA NEKRETNINA: Ljudi uredno platili stanove, a onda ih je SAČEKAO HOROR! Kuda ide ovaj svet?!

Do toga je došlo dve godine nakon što je kompanija kasnila sa svojim ogromnim dugom.

Veliki deo medija koji su izveštavali o odluci fokusirao se na to da li će strani poverioci ikada nadoknaditi svoje gubitke od Evergrandea, jer je kineska vlada već rekla da će dati prioritet završetku postojećih projekata grupe, iako je manje jasno kako će se to dogoditi.

Ali, osim pitanja kome će biti naplaćena potraživanja, likvidacija Evergrandea otvara niz većih i dubljih pitanja o budućnosti kineske ekonomije, posebno o odnosima između centralne vlade, lokalnih vlada, privatnog sektora i domaćinstava.

Likvidacija Evergrandea nije slučajnost. To je deo većeg obračuna s privatnim sektorom i odlukom vlade koji je predsednik Si Đinping pokrenuo na samom početku svog mandata 2013. godine sa kampanjom za borbu protiv korupcije, koja je postala jedna od najznačajnijih i najdugotrajnijih kampanja u istoriji Narodne Republike Kine. Uzeto u celini, ovaj obračun iz temelja je promenio odnos između Komunističke partije i poslovne zajednice, stvarajući duboko nepoverenje i strah, što je dovelo do bega kapitala i dubokog pada poverenja. Kampanju za borbu protiv korupcije pratile su druge politike koje su upozorile privatni sektor da se stari obrasci ponašanja više neće tolerisati. Sijeva “nova normalnost” uključivala bi više discipline i nadzora.

Sijevo poverenje u sposobnost njegove vlade da sprovede ovaj obračun značajno se proširilo krajem 2020. i početkom 2021, što se poklopilo s uspešnim upravljanjem pandemijom kovida 19 pre dolaska neverovatno zarazne varijante omikrona. Kineski predsednik je u to vreme dao brojne govore i izjave o važnosti “zajedničkog prosperiteta” i potrebi za suzbijanjem “neurednog kapitala”, istovremeno naglašavajući da ne voli razvoj nekretnina kao investicije, što je oličenje njegove često citirane mantre da su “kuće za stanovanje a ne za biznis”. Politika „tri crvene linije“, koja je obuzdala razvoj imovine podstaknut dugom i direktno ciljala na firme poput Evergrandea koje su već bile u ogromnoj meri zadužene, datira upravo iz ovog perioda.

Osim što su pokrenule napad na sektor imovine sa prekomernim zaduživanjem, kineske vlasti su otkazale inicijalnu javnu ponudu (IPO) Ant Financiala, prisilile su na vratile na početnu vrednost Didijeve kotacije na Njujorškoj berzi, zabranile privatno podučavanje i nacionalizovale “sive nosoroge”, kao velike firme koje stvaraju sistemski rizik kao što su Anbang osiguranje i HNA. Istovremeno, u svojim govorima o “zajedničkom prosperitetu”, Si je indirektno aludirao na nove oblike oporezivanja i preraspodele kako bi Kina na kraju postala “društvo u obliku masline” s velikom srednjom klasom i relativno malo bogatih i siromašnih.

Ali restrikcije same po sebi ne mogu da zamene duboku strukturnu reformu koja je kineskoj ekonomiji očajnički potrebna. Svako održivo rešenje za imovinsku krizu i fiskalno zdravlje lokalne vlade zahteva da kineska centralna vlada preuzme više odgovornosti. Si mora da se prebaci sa discipline na prihvatanje da ovi problemi nisu samo ukorenjeni u lošem ponašanju korumpiranih zvaničnika, pohlepnih kapitalista ili preopterećenih domaćinstava. Svi ovi akteri su odgovarali na podsticaje koje je postavio postojeći kineski razvojni model, koji je sve više zavisio od razvoja nekretnina i placeva za rast.

Dakle, iako Si često govori o visokokvalitetnom razvoju kao „tvrdoj istini“ njegove administracije, malo je verovatno da će to biti postignuto bez fundamentalnog pomeranja odgovornosti prema gore, prema centralnoj vladi. Drugim rečima, ne moraju samo lokalne samouprave i privatni preduzetnici da promene svoje ponašanje – mora i centralna vlast.

“Svako održivo rešenje za kinesku krizu nekretnina i fiskalnog zdravlja lokalnih vlasti zahteva da centralna vlada preuzme više odgovornosti”.

S obzirom na razmere trenutne krize — preko 1,5 miliona kupaca kuća i stanova i dalje čeka na svoje objekte za koje su već platili Evergrandeu — moguće je da će lokalne vlasti i dalje biti odgovorne za pronalaženje drugih održivih investitora za nekretnine koji bi preuzeli da završe nedovršene projekte. Ali lokalne vlasti su i same duboko u dugovima iz povezanih i nepovezanih razloga. Lokalne samouprave su godinama bile uhvaćene u isto ludilo razvoja nekretnina i prodaje zemljišta. Ali oni su takođe pod teretom dugova vezanih za upravljanje i testiranje na kovid 19, kao i od osnovne strukture njihovih fiskalnih odnosa s centralnom vladom, što im ostavlja mnogo obaveza za finansiranje socijalne sigurnosti i javnih dobara poput obrazovanja, ali bez dovoljno resursa.

Ova fiskalna neravnoteža jedan je od primarnih razloga zašto su se lokalne samouprave toliko oslanjale na špekulacije sa zemljištem i razvoj nekretnina, pre svega, jer je u periodu stalnog rasta cena nekretnina to osiguravalo preko potrebne prihode. To je takođe, ne slučajno, bio odličan mehanizam za lokalne zvaničnike da se dogovaraju sa investitorima za nekretnine kako bi postali lično bogati. Kao rezultat toga, lokalne vlasti su često upletene u nagomilane probleme prekomernog ulaganja i korupcije. Ali svako dugoročno rešenje će zahtevati promene u poreskom sistemu, tako da obezbede prihode za plaćanje nesrazmernog iznosa za upravljanje koji im je ispostavljen. Ovo će nužno uključiti direktnije oporezivanje i bogatih i imovine te usmeravanje više poreskih prihoda na lokalne probleme umesto na centralnu vladu.

Zahtevanje od lokalnih vlasti da pronađu „održive investitore“ koji bi preuzeli nedovršene projekte Evergrandea takođe ignoriše činjenicu da su problemi Evergrandea samo vrh ledenog brega dugova za razvoj nekretnina. Nije čak ni jasno koji su to developeri dovoljno održivi da preuzmu teret završetka stambenih projekata za koje je Evergrande već plaćen, s obzirom na značajnu kinesku prekomernu izgradnju i pad vrednosti nekretnina.

U novom izveštaju Međunarodnog monetarnog fonda (MMF) o kineskoj ekonomiji procenjuje se da će se kineska osnovna potražnja za stambenim zgradama smanjiti čak 50 odsto u narednoj deceniji, iako medijski izveštaji ukazuju na trenutnu prekomernu ponudu od preko 50 miliona domova.

Sektor nekretnina ne može sam da se nosi sa ovim problemima, ali većina lokalnih samouprava nije u poziciji da pomogne. Efikasno rešenje će zahtevati da centralna vlada omogući značajno restrukturiranje postojećih firmi i možda direktnu pomoć domaćinstvima. MMF procenjuje da će takve mere koštati oko 5 odsto BDP-a, ali će biti nadoknađene izbegavanjem dugoročnih gubitaka.

Raspadanje sektora nekretnina direktno pogađa džepove domaćinstava. Zbog kineskog pretprodajnog modela razvoja, ljudi su već platili obećane nekretnine, tako da se od njih ne može očekivati ​​više, posebno kada vrednost ovih nekretnina pada. U međuvremenu, ulaganja u postojeću imovinu su najvažniji izvor bogatstva za kineske urbane stanovnike, koji predstavljaju oko 70 odsto bogatstva domaćinstava. Dakle, kontrakcija u sektoru nekretnina, iako je neophodna, učiniće mnoge Kineze siromašnijim. Mogućnosti zapošljavanja su se takođe pogoršale, jer pad nekretnina ne utiče samo na izgradnju, već i na sve ostalo vezano za imovinu, od uređenja sredine do uređenja interijera.

Svi ovi uticaji će pogoršati problem poverenja potrošača, podstičući domaćinstva da štede umesto da troše. To zauzvrat znači da će Kina biti primorana da traži eksterna tržišta kako bi apsorbovala višak kapaciteta u svemu, od građevinskih materijala do električnih vozila, što dodatno pogoršava neravnoteže koje komplikuju odnose Kine sa trgovinskim partnerima. Još jednom, svaka efikasna politika za rešavanje problema poverenja potrošača će na sličan način zahtevati veću podršku centralne vlade i poboljšanja kineske nedovoljno finansirane i plitke socijalne države.

Rizik od socijalnih nemira je i dalje nizak zbog snažnog državnog kapaciteta da suzbije veće proteste. Ali kineska domaćinstva su već pokazala genijalne načine da izraze svoje nezadovoljstvo kroz nerad, kao što je neplaćanje hipoteka i netraženje zaposlenja – praksa poznata kao “ležanje u stanu”. Peking je postigao mnogo sa Sijevim dramatičnim merama dok nastoji da pomeri razvoj Kine u novom i održivijem smeru. Ali restrikcije su samo prvi korak. Njih treba da prati povećana podrška centralne vlade lokalnim vlastima. Do sada je Si spretno “davao štapove”. Mnogo će zavisiti od toga da li sada može da uradi isto sa šargarepom.

Autorka teksta je Meri E. Galager, profesorka demokratije, demokratizacije i ljudskih prava na Univerzitetu Mičigen, gde je i direktorka Međunarodnog instituta. Bila je direktorka Centra za kineske studije Kenet Dž. Libertal i Ričard H. Rogel od 2008. do 2020. godine.

Bonus video:

(Espreso/B92/Investitor/Preneo: V.Š)