Kvadrat bio 330 evra, a danas je papreno skup! Turističko mesto u blizini Beograda postaje "novi Zlatibor"

Na Maljenu niču nove zgrade, a nekada mirno planinsko mesto sve više dobija izgled turističkog centra. Ipak, pre nego što se neko zaleti u kupovinu, važno je da zna jednu stvar: cena iz oglasa nije isto što i cena po kojoj je nekretnina zaista prodata. Zvanični podaci pokazuju da je kvadrat apartmana na Divčibarama već premašio 1.500 evra u proseku, dok se u aktuelnim oglasima za novije nekretnine često traži oko 2.000 evra po kvadratu, a ponegde i više.

Koliko stvarno košta kvadrat na Divčibarama?

Prema izveštaju Republičkog geodetskog zavoda za 2025. godinu, prosečna cena prodatih apartmana na području Valjevo/Divčibare iznosila je 1.568 evra po kvadratnom metru. Kod postojećih apartmana prosek je bio 1.548 evra, dok je kod novoizgrađenih iznosio 1.578 evra. U odnosu na 2024. godinu, prosečna cena postojećih apartmana porasla je za 10,73 odsto, a novoizgrađenih za 6,83 odsto.

Ponuda na tržištu pokazuje da kupci za novije apartmane često moraju da izdvoje više od zvaničnog proseka. U oglasima iz septembra i oktobra 2026. mogu se pronaći, na primer, apartmani od 40 kvadrata za oko 80.000 evra, od 41 kvadrata za 87.000 evra i od 45 kvadrata za 92.000 evra.To je približno 2.000 do 2.120 evra po kvadratu, ali su to tražene cene prodavaca, a ne potvrđeni iznosi zaključenih ugovora.

Inače, pre samo nekoliko godina apartmani na Divčibarama mogli su da se kupe po znatno nižim cenama nego danas, a pravi preokret na tržištu dogodio se sa rastom interesovanja za ovu planinu, posebno tokom pandemije. Prema podacima iz februara 2020, kvadrat apartmana ranije se postupno kretao od oko 800 evra, dok su tada cene već dostizale 1.000 do 1.500 evra, u zavisnosti od lokacije, opremljenosti i starosti objekta.

Koliko je rast bio izražen pokazuje i podatak da su 2019. godine cene novogradnje na Divčibarama, prema navodima lokalnih agencija iz 2021, bile i do 1.000 evra po kvadratu niže nego u trenutku kada su apartmani počeli masovno da se grade. Tada su se cene novogradnje kretale od 1.400 do 1.800 evra, dok je starogradnja mogla da se nađe i za 330 evra po kvadratu!

Turisti dolaze, a sa njima raste i interesovanje za nekretnine

Divčibare nisu privlačne samo zimi, kada se traži sneg i mogućnost skijanja. Planina je relativno blizu većih gradova, pa je pogodna za kraće odmore, vikende u prirodi i porodična putovanja tokom različitih godišnjih doba. Posetiocima su dostupni šetnja, boravak u šumi i izleti po okolini, dok apartmanski smeštaj omogućava fleksibilniji boravak od klasičnog hotelskog aranžmana.

Statistika potvrđuje da interesovanje za Divčibare raste. Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, od januara do avgusta 2026. godine na Divčibarama je zabeleženo 22.086 turističkih dolazaka, što je 20,4 odsto više nego u istom periodu prethodne godine. Ostvareno je 160.025 noćenja, odnosno 6,6 odsto više. Rast broja dolazaka bio je, dakle, izraženiji od rasta noćenja, što je važna razlika kada se procenjuje koliko turizam zaista može da podrži potražnju za apartmanima.

Da li Divčibare postaju novi Zlatibor?

Poređenje sa Zlatiborom nameće se zato samo od sebe. Na obe planine grade se apartmanski objekti, raste ponuda smeštaja, a nekretnine se kupuju i za lični odmor i kao potencijalna investicija. Ipak, Divčibare su i dalje manje i imaju drugačiju turističku ponudu, pa nije realno očekivati da će automatski dostići obim gradnje, broj posetilaca i tržišnu razvijenost Zlatibora.

Razlika se vidi i u cenama. Republički geodetski zavod je za 2025. godinu na području Čajetine, koje obuhvata Zlatibor, zabeležio prosečnu cenu novoizgrađenih apartmana od 1.737 evra po kvadratu, dok je na području Valjevo/Divčibare taj prosek bio 1.578 evra.

Jedna od najvećih prednosti Divčibara jeste njihova dostupnost za stanovnike Beograda i drugih gradova centralne Srbije. Za kraći odmor nije neophodno planirati višednevno putovanje, a nekretnina može da posluži i kao mesto za porodični boravak tokom vikenda. Kupcima koji ne žele da ulažu iznose karakteristične za najskuplje planinske komplekse, Divčibare mogu da budu zanimljiva alternativa.

Na interesovanje utiče i razvoj smeštajne ponude. Novi apartmani, uređeni objekti i sadržaji namenjeni turistima privlače kupce koji razmišljaju o izdavanju. Međutim, veći broj apartmana istovremeno znači i veću konkurenciju među vlasnicima. Ako se mnogo sličnih jedinica nudi u istom periodu, nije dovoljno samo kupiti nekretninu i očekivati da će gosti dolaziti tokom cele godine.

Može li apartman da donosi zaradu?

Svakako, kupovina apartmana radi izdavanja može da bude isplativa, ali računica zavisi od mnogo više faktora od same cene kvadrata. Vlasnik mora da uračuna opremanje, održavanje, čišćenje, poreze, eventualnu proviziju za posredovanje i periode kada je apartman prazan. Važni su i lokacija, parking, grejanje, pristup objektu i udaljenost od sadržaja koje turisti žele da koriste.

Zato ne treba računati prihod kao da će apartman biti izdat svakog dana u godini. Zimski raspust, praznici i vikendi mogu da donesu veću potražnju, ali popunjenost van tih perioda može da bude drugačija. Pre kupovine treba proveriti koliko slični apartmani zaista koštaju za izdavanje, koliko često su zauzeti i koliki su mesečni troškovi, dok sam rast cene nekretnine u prethodnom periodu nije garancija da će se isti trend nastaviti.

Na šta treba paziti pre kupovine?

Pre potpisivanja ugovora važno je proveriti da li je apartman uknjižen, kakav je pravni status objekta i da li je dokumentacija uredna. Treba utvrditi i šta ulazi u cenu: parking mesto, nameštaj, ostava ili korišćenje zajedničkih sadržaja. Ako se kupuje nekretnina u izgradnji, dodatnu pažnju treba posvetiti investitoru, dozvolama i ugovornim rokovima.

Divčibare imaju potencijal da nastave razvoj kao popularna planinska destinacija, a podaci o rastu turističkih dolazaka i cenama prodatih apartmana pokazuju da interesovanje nije samo utisak. Ipak, da li će postati „novi Zlatibor“ zavisiće od daljeg razvoja infrastrukture, kvaliteta gradnje, očuvanja prirode i stvarne potražnje. Za kupce je zato najvažnije da ne jure samo trend, već da dobro provere cenu, dokumentaciju i realne mogućnosti korišćenja ili izdavanja nekretnine.

Bonus video:

(Espreso/Kurir)