Da li podstanar može da postane vlasnik stana? U zakonu postoji opcija, ali advokat otkriva jednu važnu caku

Živite u istom iznajmljenom stanu duže od decenije, redovno plaćate kiriju i ulažete u njega kao da je vaš - ali da li to znači da jednog dana možete postati i njegov vlasnik? Pravnici kažu da postoji caka koja sve ruši.

U narodu već dugo kruži mit da dugogodišnji podstanari, nakon 10 ili 15 godina boravka na istoj adresi, imaju pravo da zatraže uknjižbu stana na svoje ime, pozivajući se na to da su u njega ulagali i održavali ga. Ova tema godinama unosi nemir među stanodavce koji se plaše da bi mogli ostati bez svoje nekretnine, dok mnogi podstanari veruju da im zakonska praksa ide naruku.

Međutim, iako u našem pravu postoji mehanizam sticanja svojine na osnovu višegodišnjeg korišćenja, situacija u praksi je potpuno drugačija.

Da bi se izbegle neprijatnosti, sudski sporovi i bespotrebni strahovi, ključno je razumeti šta zakon tačno kaže o takozvanom "održaju", kako dobar ugovor štiti obe strane i zašto je prijava stanara obaveza od koje svi beže.

Može li se do stana posle 10 godina stanovanja

Pravni okvir za to načelno postoji, ali pod veoma specifičnim i rigoroznim okolnostima.

- Istina, dugotrajno korišćenje nečije nepokretnosti može dovesti do prava svojine. Konkretno, to reguliše Zakon o osnovama svojinsko-pravnih odnosa u vidu pravnog instituta koji se zove "održaj". "Održaj" nepokretnih stvari podrazumeva da određeno lice dugi niz godina koristi određene nepokretnosti - objasnio je ranije Lazar Borožan, advokat.

Međutim, upravo činjenica da neko plaća mesečnu kiriju i ima status zakupca, u startu ruši osnovni uslov za ovaj pravni mehanizam.

- Čak je plaćanje kirije samo po sebi dokaz da ste mislili da stan nije vaš. Jer čim plaćate kiriju, plaćate vlasniku, ako je stan vaš ne biste ni plaćali kiriju. Iz tog razloga, element savesnosti ne bi bio moguć kod zakupa i time ne bi bio primenjiv "održaj". "Održaj" bi bio isključivo vezan za situacije kada je lice osnovano smatralo da je stvar, koju dugi niz godina koristi, njegova - kaže advokat Borožan.

Kako se stanodavac osigurava od izbacivanja

Pravnici i stručnjaci za nekretnine ističu da je ključni mehanizam zaštite i stanodavaca i zakupaca pravovremena formalizacija njihovog odnosa. Sam ugovor je još jedan neoboriv dokaz da je podstanar bio svestan da stan nije u njegovom vlasništvu.

Ako stan izdajete na duži period, stručnjaci savetuju da se u ugovor unese posebna odredba koja štedi i vreme i živce u slučaju problema, odnosno sudskog postupka,

- I da budu sigurniji da ugovorom obezbede šta će se dogoditi ako on neće da izađe iz stana. To je opasnost, ali to može da se reši odličnim ugovorom, sa izvršnom klauzulom, kada se stavi ugovor i takav ugovor overi kod notara. Inače, ugovori o zakupu se ne overavaju, onda možete da budete spokojni da neko ko je u vašem stanu neće da izađe, da će biti izbačen iz stana od strane izvršitelja - rekla je ranije Katarina Lazarević, konsultant za nekretnine.

Prijava zakupca i porez od 20 odsto: Gde zapinje lanac kontrole

Uz sam ugovor o zakupu, zakonski korak za stanodavca jeste i prijava podstanara MUP-u. Ta prijava automatski povlači i obavezu plaćanja poreza na prihod u iznosu od 20 odsto od visine kirije.

Praktično, ukoliko mesečni najam iznosi 300 evra (odnosno 3.600 evra godišnje), obaveza prema državnom budžetu na godišnjem nivou je 720 evra. Ipak, velika većina ovih ugovora ostaje u sivoj zoni.

- Više od 50 odsto, precizno to ne možemo da znamo, nisu ni neka ozbiljna istraživanja vršena, niko neće da vam kaže da u nekom stanu ima neprijavljenog podstanara, da ne plaća porez. Porezi na prihod od nepokretnosti se uglavnom uredno plaćaju tamo gde su zakupci pravna lica, preduzeća - naveo je Nenad Đorđević iz Privredne komore Srbije.

Iako lanac inspekcijske kontrole i sankcija u ovoj oblasti još nije dovršen, jasni pismeni dogovori i dalje ostaju jedini siguran bedem za zaštitu prava obema stranama.

Bonus video:

(Espreso/ RTS/ Prenela: T.M.)