"Nema šta da se kupi" Tržište nekretnina se menja iz korena, garaže idu do 90.000 evra, a ovo prvo nestaje

Tržište nekretnina u Srbiji ulazi u fazu u kojoj više nije dovoljno pratiti samo cenu kvadrata. Stanovi jesu sve skuplji, ali istovremeno opada broj kupoprodajnih ugovora, dobra ponuda postaje sve uža, a kupci se okreću manjim stanovima, poslovnim prostorima, garažama, pa čak i kućama daleko od centra velikih gradova. Iza prosečnih cena zato se krije mnogo dublja promena: dok je za deo građana kupovina prvog stana postala gotovo nedostižna bez kredita, na drugoj strani tržišta postoje kupci koji već imaju nekoliko nekretnina i nastavljaju da ulažu.

Prema podacima iznetim u "Jutru na Blic", vrednost tržišta nepokretnosti u Srbiji u prvoj polovini ove godine dostigla je 4,2 milijarde evra, dok je najskuplji kvadrat stana u Beogradu, na teritoriji opštine Stari grad, prodat za 12.000 evra. Istovremeno, poslovni prostori beleže rast vrednosti, garaže na pojedinim lokacijama dostižu iznose za koje se može kupiti manja nekretnina u drugim delovima Srbije, a garsonjere i mali stanovi postaju jedna od najtraženijih kategorija.

Nema šta da se kupi - cene rastu, a broj transakcija pada

Stručnjak za prodaju nekretnina Dušan Mirkulovski objašnjava da iza naizgled neobične situacije, u kojoj cene rastu dok broj transakcija opada, stoji raslojavanje tržišta. Više se, kaže, ne kupuje bilo šta što se pojavi u oglasima, dok je prosečnom građaninu sa prosečnim primanjima sve teže da dođe do nekretnine.

- Radi se o tome da zapravo sad dolazimo u neku fazu da je prosto teško kupiti stan po ovakvim cenama, za prosečnog stanovnika sa prosečnim platama. Zaista je teško, možda uz određene kredite i tako dalje. Dolazi do toga da neko ima stanove i nepokretnosti koje kupuje i pet, po 10, za nekog nije problem, pokazuju cene, a za nekog je to problem. Prosto se tržište raslojava - kaže Mirkulovski.

Problem, međutim, nije samo u novcu. Na pojedinim delovima beogradskog tržišta nema dovoljno kvalitetnih nekretnina koje su zaista ponuđene na prodaju, što dodatno drži cene na visokom nivou i smanjuje prostor kupcima za pregovore.

Mali stanovi prvi odlaze sa tržišta

Takva situacija utiče i na ono što investitori grade. Agentkinja za nekretnine Marija Miskinović kaže da investitori pretežno prave manje stanove jer je upravo kod njih odnos ukupne cene i broja potencijalnih kupaca najpovoljniji.

Garsonjera, jednoiposoban ili manji dvosoban stan može da bude prvi stan mlade osobe ili para, ali istovremeno i investicija namenjena izdavanju, pa je krug potencijalnih kupaca znatno širi.

Uprkos rastu cena i sve težoj dostupnosti stanova, ona ne vidi da su građani odustali od nekretnina kao načina čuvanja kapitala.

- Naši ljudi i dalje najviše ulažu u nekretnine. Slabije smo na berzi i možda u zlatu, možda nemamo dovoljno informacija, edukacije, na koji sve način može da se ulože neka sredstva, tako da moj lični utisak je, kao neko ko je svaki dan na terenu, da ljudi i dalje najviše ulažu u nekretnine - navodi ona.

Svaka nekretnina koja ima garažna mesta će se prodati

Dok se kod stanova i poslovnih prostora i dalje presudno gledaju lokacija, kvadratura i cena, još jedan kriterijum postao je gotovo nezaobilazan - parking. Nedostatak mesta, naročito u najprometnijim delovima Beograda, podigao je vrednost garaža, ali istovremeno dao veliku prednost stanovima i poslovnim prostorima koji ih imaju.

- Svaka nekretnina koja ima mogućnost parkiranja, svaka nekretnina koja ima garažna mesta će se pre prodati nego bilo koja nekretnina koja to nema. To je postalo imperativ - kaže Misković.

Koliko je parking postao vredan najbolje pokazuju iznosi koji se za garažna mesta postižu u Beogradu. Najskuplje garažno mesto prodato je za 77.000 evra, dok Miskinović navodi da je pre oko dve godine na Starom gradu jedno dostiglo čak 90.000 evra.

- Pre jedno dve godine, 90.000 evra je bilo najskuplje parking mesto, isto u Starom gradu. I pre jedno tri ili četiri godine ja sam postigla rekord u prodaji garažnih mesta, odnosno parking mesta u garaži na Banovom brdu, gde je prodato za 30.000 evra. To je tada bilo "vau". Mi smo se kladili u agenciji da to nema šanse da se proda po toj ceni. Ja sam rekla: okej, ali ja tu živim, ja znam koja je drama za parkiranje, ja ću to prodati po toj ceni. Neće doći ni do pregovora. I tako je zaista i bilo - ispričala je Miskinović.

Niš: Kvadrat novogradnje ide i preko 3.000 evra

Da problem dostupnosti stanova nije ograničen na Beograd pokazuje situacija u Nišu. Agentkinja za nekretnine Sandra Blažić kaže da je danas teže pronaći dobar stan nego pre godinu dana, posebno u kvadraturama koje kupci najviše traže.

- Svakako je teže. Manje je dobrih i kvalitetnih stanova u ponudi, naročito stanova koji su jednoiposobni ili dvoiposobni, jer je najveća tražnja za takvim kvadraturama. Znači, to su neke kvadrature od 40, 45 i recimo 55, 60 sa dve spavaće sobe - kaže Blažić.

Prema njenim rečima, povećana tražnja povezana sa kreditima za mlade dodatno je pokrenula tržište.

Kod starogradnje se cene, kako navodi, kreću od oko 1.750 evra po kvadratu na periferiji, dok manji stanovi u novijim zgradama na traženijim lokacijama dostižu 2.700 do 2.800 evra. Kod novogradnje raspon počinje oko 1.800 evra na periferiji, dok na ekskluzivnijim lokacijama i u kvalitetnijim zgradama cena dostiže 3.000 i više evra po kvadratu.

- Ako gledamo procentualno, možda veći skok u rastu cena beleže baš te periferne lokacije, koje se sad urbanizuju, razvijaju i gde je ljudima čak i lakše da funkcionišu porodično nego u samom centru grada - objašnjava Blažić.

Ni garaže više nisu mala stavka u računici niških kupaca. Prema njenim rečima, garažno mesto u centru Niša može da košta i do 25.000 evra.

Beograđani sve češće biraju kuću van grada

Dok jedan deo kupaca pokušava da pronađe što manji stan koji može da priušti, drugi pravi potpuno drugačiji izbor - odlazi iz grada.

Trend koji je snažno krenuo tokom pandemije nije nestao. Potražnja za kućama u širem području Beograda, prema rečima Mirkulovskog, ostala je prisutna, ali se promenio tip nekretnine koji kupci žele. Više se ne traže velike parcele i stare vikendice koje zahtevaju mnogo održavanja, već manje parcele i moderne kuće prilagođene svakodnevnom životu.

- Danas to više nisu samo neke vikendice trošne, sada ljudi već biraju to da žive tamo. Kako se to menja? Naravno da se menja i sam način upotrebe tog prostora. Više to nisu one parcele od 30-50 ari jer to treba kositi i brinuti o tome. Danas su to neke manje kvadrature, ali su najčešće kuće opremljene nekim savremenijim sistemima i grejanja, hlađenja, izolacije, tako da u njima može da se stanuje, da se živi i zahtevaju neko manje održavanje - kaže Mirkulovski.

Najviše smisla takav život, dodaje, ima za ljude koji ne moraju više puta dnevno da odlaze u centar grada, posebno za one koji rade od kuće.

Miskinović primećuje da mlađe generacije više nemaju nekadašnju potrebu da po svaku cenu ostanu u centru Beograda.

- Sve više primećujem da ljudi odlaze iz Beograda potpuno. Oni nemaju nikakav problem ni da odu da žive u Staru Pazovu, ni u Banovcima, niti na opštini Sopot. Jednostavno, teže ka tome da imaju mirniji život i da se izvuku iz saobraćaja, iz gužve - kaže ona.

Razvoj puteva i obilaznica, prema njenim rečima, dodatno je promenio računicu, pa stanovnicima pojedinih mesta van Beograda put do određene tačke u gradu može trajati kraće nego Beograđanima koji pokušavaju da pređu sa jednog kraja prestonice na drugi.

Tržište se zato više ne deli jednostavno na novogradnju i starogradnju, centar i periferiju. Kupci sve preciznije računaju ukupnu cenu života: koliko košta kvadrat, postoji li parking, koliko vremena odlazi na put, može li se raditi od kuće i koliko prostora dobijaju za svoj novac. Upravo zbog toga mali stan, garaža, moderna kancelarija ili kuća nekoliko desetina kilometara od centra danas mogu biti traženiji od nekretnina koje su se donedavno smatrale sigurnim favoritima tržišta.

Bonus video:

Espreso/blic/TM