Zbog ovoga vam najviše novca odlazi na kamatu u prvih 5 godina stambenog kredita: Plaćate ratu, dug se jedva pomera

Građani koji uzmu stambeni kredit neretko se nakon nekoliko godina otplate iznenade kada vide koliko im je glavnice još ostalo. Iako rate redovno stižu na naplatu svakog meseca, u prvim godinama veći deo tog novca odlazi na kamatu, zbog čega se glavni dug smanjuje sporije.

Kako za "Blic Biznis" objašnjava Jelena Dukić, šef tržišta Indomio Srbija, portal Nekretnine.rs, razlog leži u načinu na koji funkcioniše anuitetska otplata.

- Kod anuitetske otplate, u početku veći deo mesečne rate odlazi na kamatu, jer se kamata obračunava na preostali iznos glavnice, koji je tada najveći. Kako glavnica vremenom opada, smanjuje se i samim tim iznos kamate, pa sve veći deo anuiteta odlazi na otplatu glavnice - objašnjava Dukić.

Od 585 evra rate, 417 evra odlazi na kamatu

Na primeru kredita od 100.000 evra na 25 godina, uz fiksnu kamatu od 5 odsto, mesečni anuitet bio bi oko 585 evra.

Prva rata sadržala bi približno 417 evra kamate i 168 evra glavnice. Dakle, oko 71 odsto prve rate otišlo bi na kamatu, a oko 29 odsto na glavnicu.

Kod roka otplate od 30 godina, uz istu kamatu, rata bi bila oko 537 evra, od čega bi približno 417 evra prve rate činila kamata, a 120 evra glavnica.

Dukić naglašava da taj odnos nije isti tokom čitavog perioda otplate i da, kako kredit odmiče, udeo glavnice u rati raste.

Koliko duga ostaje posle pet godina

Upravo prvi period otplate može kod građana da stvori utisak da godinama plaćaju kredit, a da se njihov dug gotovo ne smanjuje.

Kod kredita od 100.000 evra na 25 godina, nakon pet godina ostalo bi oko 88.600 evra glavnice, dok bi kod kredita na 30 godina preostala glavnica iznosila oko 91.800 evra.

- Građanima može izgledati da se dug "godinama ne pomera", naročito ako posmatraju samo preostalu glavnicu u prvih nekoliko godina. Kod dužeg roka otplate taj efekat je još izraženiji - navodi Dukić.

Ipak, ona naglašava da se glavnica smanjuje već od prve rate, samo što je to smanjenje u početku sporije zbog većeg iznosa kamate.

Kada se isplati prevremena otplata

Prevremena delimična ili potpuna otplata kredita može značajno da smanji ukupno plaćenu kamatu, posebno ako se izvrši u ranijoj fazi otplate.

Kako objašnjava Dukić, razlog je to što se tada smanjuje glavnica na koju će se kamata obračunavati tokom preostalog perioda.

Kod delimične prevremene otplate postoje dve mogućnosti - smanjiti mesečnu ratu uz isti preostali rok ili zadržati približno istu ratu i skratiti rok otplate.

- Sa aspekta ukupno plaćene kamate, skraćivanje roka je u pravilu povoljnije, naravno pod uslovom da korisniku takva rata finansijski odgovara - kaže Dukić.

Ona savetuje da se pre prevremene otplate od banke zatraži precizan obračun njenog efekta, uključujući eventualnu naknadu i novi plan otplate.

Ne gledajte samo mesečnu ratu

Prilikom izbora stambenog kredita građani ne bi trebalo da gledaju samo visinu mesečne rate.

Prema rečima Jelene Dukić, treba obratiti pažnju na efektivnu kamatnu stopu (EKS), kao i na to da li je kamata fiksna ili promenljiva.

Kod promenljive kamatne stope treba računati na kamatni rizik, jer se ona najčešće sastoji od fiksne marže banke i promenljivog dela, poput EURIBOR-a. Promena referentne stope zato može uticati na visinu rate, dok kod fiksne stope nominalna kamata ostaje nepromenjena tokom ugovorenog perioda.

Treba pogledati i ukupan iznos koji će klijent vratiti banci tokom čitavog perioda. Duži rok znači nižu mesečnu ratu, ali u pravilu i veći ukupan iznos plaćene kamate.

U računicu treba uključiti i troškove procene nepokretnosti, osiguranja, hipoteke i druge troškove koji prate kredit, kao i proceniti da li bi rata bila održiva u slučaju promene prihoda ili drugih životnih okolnosti.

Bonus video:

(Espreso/Blic Biznis/D.S.)